PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE : QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ?
Publié par Vié le 16/07/2025
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus classique. Il engage à la fois le vendeur et l’acheteur à procéder à la transaction. On parle alors de « promesse synallagmatique » de vente, puisqu'il concerne les deux parties. Ce contrat implique que l’acquéreur et le vendeur procéderont à la transaction sous un délai défini, et ce pour un prix spécifique.
Ayant une réelle valeur juridique (art. 1589 du Code Civil), le compromis de vente répond à certaines obligations. Par exemple, le prix d'achat doit être spécifié dans le contrat. De même, cet avant-contrat a une durée limitée. Bien que le compromis engage théoriquement l’acheteur, ce dernier possède toutefois un droit de rétractation de 10 jours après la signature du compromis.
Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?
La promesse de vente est parfois nommée « promesse unilatérale de vente ». Et pour cause, elle n'engage - en principe - que le vendeur, et permet à ce dernier de réserver son bien à l'attention d'un futur acheteur. En échange, l'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation du bien. Celle-ci est généralement comprise entre 5 et 10 % du montant de la transaction, sans compter les frais de notaire.
La promesse de vente répond aux mêmes obligations juridiques que le compromis : obligation de noter le prix de vente, durée limitée, etc. Toutefois, le vendeur est libre de procéder à l’achat quand il le désire : aucune date ne figure sur l’avant-contrat.
Notez que la promesse de vente comporte également un délai de rétractation de 10 jours, permettant à l’acheteur de se retirer sans frais. Là encore, il ne s’applique qu’à l’acheteur ; le vendeur n’a pas le droit de se rétracter, sauf à l’amiable.
Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la caducité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).
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Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit depar la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.
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Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.
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Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.
